改革!南京保障房小区试点引进物业企业代替公办物业

新华日报  2017-08-01 07:31

8月1日,位于南京市铁心桥街道的保障房小区——定坊嘉苑的1300户居民,迎来新的物业管理公司。经过严格的招投标程序,市场化运作的江苏万园物业正式进驻。这是南京市在保障房物管领域首次改革“破冰”。当政府不再“兜底”,市场化怎样搅活一池春水?

政府“兜底”难赢群众满意

“不改不行!街道平均每月约有350条12345热线投诉,45%是反映物业问题。”7月30日下午,铁心桥街道物管办负责人欧阳兆堂向记者倒起苦水。

铁心桥街道位于南京雨花台区,也是保障房“集中区”。辖区内既有景明佳园、春江新城等较早一批拆迁补偿水平较低的保障房,又有后来因软件谷建设而兴建的定坊嘉苑等小区。据统计,该街道共有保障房面积250万平方米,年代不一、政策各异。

与普通商品房小区不同,保障房“易建难管”,物业管理一直是个“老大难”。首先,物业费收缴难,收缴率一般不超30%;其次,因拆迁政策不一,矛盾多发管理难度大;同时,不少保障房商业附属设施的收益上缴市、区两级,管理方难以收支平衡。

也正因此,保障房物业管理基本都是政府兜底——要么不收费,也没有物业,象征性地派几个保洁保安;要么政府直接成立物业公司,收取很低的物业费,“窟窿”由政府来填。基本是交付一个小区,就组建一个物业公司。几年下来,人越招越多,开支越来越大,物业费却一年比一年难收。

“一面是问题解决不及时,业主投诉不断;一面是物业公司不断要钱、要人,政府左右为难,陷入恶性循环。”欧阳兆堂说,有些问题,比如房屋漏水,属于原建设单位的历史遗留问题,但很多小区的建设单位都找不到,还有电梯、管线等专业设备出故障,只能求助第三方。

“遇到困难,大家都习惯性找政府‘兜底’,但政府兜底好比‘雨天背稻草——越背越重’。”铁心桥街道党工委副书记、办事处副主任李云算了一笔账,街道自办7个物业公司,去年总收入2700万元,总支出却高达5000万元。街道每年要净贴2300万元左右,不堪重负。今年初,铁心桥街道谋划保障房物业市场化运营,吸引3家公司竞标,最终经验丰富且有较好口碑的江苏万园物业中标。

市场化不是简单甩包袱

市场化,说易行难,一个回避不了的问题是:保障房物业管理收与支之间的“大窟窿”,由谁来填、该怎么填?

“物业费难收是普遍情况,我们早有心理准备。”万园物业公司相关负责人吴玉军介绍,他们在定坊嘉苑项目竞标中给出的价格是每月每平方米0.6元,与此前的“公办物业”价格持平,服务水平却要达到三级二类(收费标准为每月每平方米1.1元)。

低收费水平、高标准服务,倒逼物业公司创新挖潜。吴玉军介绍,首先是“节流”。定坊嘉苑原来的公办物管有36人,他们进驻后,削减到30人,“除了物业经理坐办公室统筹协调,其他人员全部跑一线。”针对收费难,他们采取的方法是“我服务,我收费;你收费,我奖励”。比方说,让负责楼栋卫生的保洁阿姨去向业主收费,如果她平时打扫得不干净,业主很有可能就不愿意交。相反,如果她的服务大家都满意,收到物业费,她就能拿到提成。

“市场化的一个最大好处是,发挥社会资源的作用,降低成本。” 负责定坊嘉苑小区的项目经理高如鹏介绍,专业物业公司在强电、弱电等领域有自己的专业团队,仅这一块人力成本就能省一半。电梯、管道等设备都有固定供应商或战略合作品牌,运维成本也大为缩减。

“搞市场化不等于政府‘甩包袱’,物业公司如果赚不到钱,一定不能长久。” 欧阳兆堂说,街道对物业公司制定考核机制,若小区业主满意率达85%以上,可将一部分门店等增值性收益交给物业,用于补偿亏损。事实上,不少保障房小区也有可盈利项目,但以往吃大锅饭,怕麻烦,多半是门面房低价整体外包,市场化后必须“精打细算”。

从“三方博弈”到“三方受益”

定坊嘉苑3幢业主陆琴对即将到来的新物业公司充满期待。她说,以前公办物业的工作人员把自己当做“公家人”,服务既不专业也不到位。更让业主期待的是,市场化物业对房价的提升——目前,定坊嘉苑房价1万元出头,但附近的莱蒙小区房价却是他们的两倍多,“小区环境好了,将来不管是卖还是租,肯定都会增值。”

“即便收缴率达100%,单个项目肯定也是亏。”吴玉军坦言,他们看中的是潜在市场,一旦有了成功经验,就有可能去开拓更大的市场。南京市物业管理行业协会有关负责人分析,保障房物业管理市场化是一个大趋势,也是一个空白。谁率先进入,并形成示范效应,就会拥有巨大的资源和市场。对物业公司而言,“摊子越大,成本越低”,一旦手里的保障房项目多起来,盈利自然水到渠成。

“保障房物业管理市场化改革是一片‘深水区’,牵扯到方方面面的切身利益,这一创新探索值得点赞。”南京市住建局有关人士指出,市场化有三点“看得见”的好处:一是政府减负,先从单个小区开始试点,控制住政府投入的增量,再逐渐推广缩减存量;二是提高服务水平,将保障房居民从“村民自治”提升到“社区自治”;三是呼应《南京市主城区“十三五”保障性住房建设指导意见》中关于“推行公共服务、社区管理、物业管理一体化”的要求。

在铁心桥街道党工委书记张建设看来,以前政府既做“运动员”又当“裁判员”,今后物业服务好不好,市场来主导,居民说了算。另一个显著变化是,以前遇到问题,居民和物管公司相互扯皮,最后都来找政府“兜底”。市场化让这一格局从“三方博弈”变成“三方受益”。

本报记者 王世停 孟 旭

编辑 刘艳元
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